半年内，楼市从冰点升温，转眼又开始发烫，近期楼市的躁动让不少还没来得及出手的自住型买家左右为难。而对于一部分手中有闲钱的投资型买家而言，也在掂量现在是否到了抄底的好时机。上周末惠州主流开发商代表30余人聚会研讨，大部分人对下半年走势的判断是量价平稳上扬，但也有观点认为，基于惠州楼盘存量大、纯投资客比例不高等因素，开发商仍应以快速出货为上策，而对于买房者来说，他们也给出了一些中肯的建议。

    现象：部分楼盘提价且“懒”得推广，销售速度放缓

    上周日，记者在江北某楼盘踩盘时看到了这样一幕：一对正在该楼盘签订认购书的夫妻碰巧遇到了熟人，当女业主得知这位熟人购买的是16楼、均价才3900多元/平方米时，不禁叫起来：“我们买的才4楼，怎么就要4250元/平方米呢？”销售人员解释：“16楼的业主早在两个月前就已下定，现在我们已经涨价了。”“才一两个月时间啊，怎么涨了这么多？”抱怨几句后，这对夫妻仍然无奈地起身去交钱。另据记者了解，就在他们购买的同一楼层，其准邻居一个多月前的买入价为3800多元/平方米。

    在记者逗留的一小时内，该楼盘大概接待了6、7批客户。鉴于当天这里并没有特别的促销活动，这个成绩还算过得去，但比起上个月记者在此看到的火爆场面已经相去甚远。

    该楼盘负责人确认：“从年后到现在，我们的均价已经从3800元/平方米上涨到现在的4300元/平方米左右，这个涨幅相对其他楼盘来说是比较大的，确实有一些消费者接受不了。从端午节过后，我们就基本上没怎么做过促销活动，主要是二期快卖完了，而三期还没有动工，最快也要年底才有货卖，所以我们也是有意抬高价格，拖延销售速度”。他还表示：“前期主要是为了资金快速回笼，所以折扣打得多，现在已经不需要了”。

    而从记者走访其他几个在售楼盘的情况来看，最近的推广力度都小了很多，加上价格普遍上调，销售速度已经明显放缓。但应该看到，‘手中缺货’并不是普遍现象，从去年的存量、今年推货量结合近几个月的走货量综合分析，惠州楼市的总体存量仍然不小。

    观点一：后市起码还有一年的上升空间

    市场的急剧变化不仅让消费者疑惑，也让很多业内人士捉摸不定。“上个月我们接待了来自北京、上海、深圳的三家基金公司前来做社会调查，他们对下一波的市场走势也很困惑”，鹏基·万林湖相关负责人王晓冬表示。

    不过，在上周末由本报组织的惠州房地产业内人士聚会中，大部分人还是对后市表现出了乐观。“对于下半年的楼市走向，只需要问问在座的各位开发商代表，项目要涨价的请举手”，惠州富力地产策划部副经理黄玉娟笑着说，“我首先就要举手，因为我们项目从今天起已经涨价了”。不少人都表示，如果不发生国家货币政策的变化，今年下半年的房价肯定还会涨。

    “3000点是个坎，3000点过去后，还会有大量的钱涌入股市和楼市”，新世界·长湖苑销售经理何妍虹认为：“现在的经济形势主要是看信心，而大部分民众的信心都已经起来了。上半年从股市赚的钱，很多市民还是觉得‘要抓一点实物在手里’。毕竟中国人对住宅的情结是根深蒂固的，只觉得房子最保值。”所以她认为，只要价格控制得好，半年惠州楼市的量、价都会走得很好。同时，地产策划人李剑锋也表示：“下半年应该是平稳上扬的趋势，如果国际经济恢复得快，楼市复苏的步伐将走得更快。”他预计接下来的市场7～9月将比较平稳，10月份左右可能出现一个小高潮，从目前来看起码还有1年的上升通道。不过，他也认为，如果明年房价涨得太厉害，政府很可能会再次出手调控。

    观点二：持谨慎态度，主张仍应以出货变现为重

    但也有部分业内人士对后市持谨慎态度。东方威尼斯相关负责人李先生认为：“上半年的‘小阳春’主要是国家政策、刚性需求，以及对通胀预期的恐慌推动的，但这种势头能持续多久还不敢说。”从目前一些楼盘销售速度放缓的趋势来看，他们的担心也不无道理。
    首先是整个实体经济还没有真正好转，正如不少开发商所言：“‘小阳春’的势头确实很猛，但真正支撑的实在因素不多，决定购房者经济实力的收入水平并没有提高”。

    其次，惠州市场上的货量较大。鹏达实业相关负责人杨晶表示：“目前的存量很大，尤其是去年开盘的占了很大一部分，有些楼到入伙了还没有卖完。同时，今年下半年将发售的新项目也不少，仅我们集团就有4个项目要开工，这也需要资金回笼，所以我们的定价不会涨，否则压力很大。”

    此外，房价始终是消费者最敏感的一根弦，面对又开始节节上涨的房价，不少人选择了理性、谨慎出手。王晓冬表示：“如果价格拉得过高，销售周期肯定要延长。市场好不容易热起来，要好好呵护。对下半年的形势谁也把握不准，存量这么多，不变现出去怎么办？所以我们还是倾向于认为形势会收紧。”另一些开发商也表示，后市要以谨慎为主，走小步、滚动开发的路子。

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    惠州房价不会像深圳那样快速上涨

    据媒体报道，深圳房价今年以来相比去年底已上涨35%，这也导致一些跟风者“下赌”惠州楼市。不过，业内人士认为，房地产是个地域性很强的市场，惠州目前房价还不具备大涨条件，后市发展也会和深圳有所不同。

    自住主力支撑等因素决定惠州房价不会大涨

    各城市楼市‘小阳春’的现象虽然都表现为量价齐升，但本质是有区别的。深圳的房价飙升，很大程度上是流动性过剩造成的，包括信贷大增，对通胀预期的恐慌，以及来自实体经济的资金转移。而惠州作为二线城市，这一波市场行情很大程度上是压抑一年的刚性需求释放。据介绍，东方威尼斯上半年的销量中，95～98%都是本地自住者，即使是目前有所增多的投资购房者，也大多以自住兼资产保值为目的，比较稳健。

    两地房贷等相关政策的实际操作略有不同。据业内人士透露，对于2007年调控楼市最关键的一条“提高二套房首付比例”，目前深圳的一些银行已经放得很开，而惠州则没有，即使是同一家银行，在惠深两地的操作和监管都不一样。而且，房地产过户的相关政策在深圳也放得比较松。

    此外，惠州土地资源丰富，楼盘供过于求的情况较突出。这也导致惠州房价一直以来比较平稳，没有出现深圳那样的疯涨。

    投资需谨慎，自住可出手

    鉴于此，业内人士表示，在深圳等一线城市，房产的投资回报率可能会很高，但惠州的房价涨得没有那么快。投资购房者一定要对自己的理财有个合理规划，在能接受的范围内，选择合适的房产。同时也要有承受风险的准备，毕竟这是个“击鼓传花”的游戏，如果实体经济不回暖，无论最后一棒落在谁的手上，都是件很可怕的事。

    对于自住型购房者而言，该出手时就要出手。从中长期看，房价的趋势是上涨的，只是过程可能会反复波动，而这个节奏无法把握，而且中心城区的房价很难有太大的下降空间。